Nota informativa sobre la PRESCRIPCIÓN MASIVA de reclamación a las entidades bancarias de las cantidades entregadas a cuenta a los promotores para la construcción de viviendas y los efectos de los Reales Decretos del Estado de Alarma y sus prórrogas provocan

 

Ante las recientes noticias en prensa sobre las reclamaciones judiciales a las entidades de créditos al ser depositarias de las cantidades a cuenta dadas por los compradores de viviendas sobre plano, entregadas a los promotores anticipadamente como parte del precio pactado, el Despacho Lexlegis, a través de Magdalena Rico Palao y las plataformas de afectados Aifos y Trampolín hills emite la presente nota informativa para sopesar la aplicación del plazo a dichas reclamaciones y valorar los efectos de los Reales Decretos de Estado de Alarma provocan en esos plazos de prescripción.

 

A raíz de la  doctrina del Tribunal Supremo español de 21 de diciembre del 2015, los afectados por las promotoras fallidas pueden instar ante los Tribunales de Justicia españoles la acción para reclamar a las entidades de crédito las cantidades depositadas por los promotores de viviendas que no hayan entregado las viviendas compradas sobre plano y que no hayan cumplido las obligaciones legales de constituir una cuenta especial y de asegurar la devolución de dichos importes.

 

 Es decir, el comprador de una vivienda sobre plano, que entregó unas cantidades a cuenta al promotor, siendo éstas depositadas en la entidad bancaria que financiaba la construcción de la vivienda, podrá dirigirse solidariamente contra el promotor y el banco depositario, en reclamación de las cantidades entregadas a cuenta.

 

 

El Tribunal Supremo basó su decisión en que la entidad bancaria sabía que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción y, por tanto, tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada y, por no haberlo hecho, incurrió en la responsabilidad prevista en el art. 1.2 de la Ley 57/1968.

 

Esta situación afecta a:

 - Contratos de compraventa sobre plano con entrega de cantidades a cuenta firmados con anterioridad al 31 de diciembre 2015.

- Incumplimiento por parte del Promotor del contrato de compraventa sobre plano, art. 3.1 de la Ley 57/1968 (no entrega puntual de la vivienda objeto de compraventa bajo plano, ni restitución de las cantidades entregadas a cuenta).

 

 El efecto principal de la reclamación es la condena a la entidad bancaria, que implica la restitución de las cantidades pagadas a cuenta del precio, más el interés legal anual sobre las mismas desde que se pagaron los anticipos, más las costas procesales que se deriven del procedimiento judicial.

 

SOBRE LA PRESCRIPCIÓN DE ESTAS DEUDAS

 

 

Existe un plazo que es conocido como el «general» puesto que se aplica a todas aquellas acciones que no tienen fijado un plazo concreto, con lo cual resulta aplicable a multitud de acciones, entre las que destacan, por su importancia, la acción de reclamación de cantidad -tales como facturas impagadas o específicamente estas reclamaciones de cantidad contra las entidades financieras por parte de los particulares que depositaron dinero a cuenta de una vivienda que no se acabó o no se comenzó.

Pues bien, hasta 2015 ese plazo «general» era amplísimo, concretamente de 15 años, motivo por el cual el ejercicio de las acciones de reclamación de cantidad podía demorarse sin peligro de perder la posibilidad de su ejercicio.

Sin embargo, el 7 de octubre de 2015 entró en vigor la modificación del artículo 1964 del Código Civil por el que dicho plazo se reducía a tan sólo 5 años.

 

LA PANDEMIA ALARGA LOS PLAZOS DE PRESCRIPCIÓN DE LAS RECLAMACIONES POR DEPÓSITOS DE VIVIENDAS

 

Como consecuencia de la pandemia provocada por el COVID -19, se aprobó el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en cuya Disposición Adicional Cuarta, denominada “Suspensión de plazos de prescripción y caducidad”, se establecía lo siguiente:

“Los plazos de prescripción y caducidad de cualesquiera acciones y derechos quedarán suspendidos durante el plazo de vigencia del estado de alarma y, en su caso, de las prórrogas que se adoptaren.”

Conviene destacar que se habla de suspensión y no de interrupción, por lo que el plazo, aunque sea de prescripción, no comenzará a contarse en su totalidad de nuevo, sino que continuará a partir del tiempo transcurrido hasta el momento de la entrada en vigor del Real Decreto. Es decir, se reanuda, no se reinicia.

Aclarado este extremo, pasamos al Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, por el que se prorroga el estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en cuyo artículo 10, denominado “Plazos de prescripción y caducidad de derechos y acciones suspendidos en virtud del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo”, se dispone lo siguiente:

“Con efectos desde el 4 de junio de 2020, se alzará la suspensión de los plazos de prescripción y caducidad de derechos y acciones.”

Dicho lo anterior, los plazos de prescripción y de caducidad han estado suspendidos desde el 14 de marzo de 2020 hasta el 3 de junio de 2020. Es decir, un total de 81 días.

 En el caso del plazo para reclamar cantidades entregadas de forma anticipada para la construcción de una vivienda, siempre que fuera de aplicación la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, éste vence el día 7 de octubre de 2020, en caso de no haberse interrumpido el plazo con anterioridad.

 

 No obstante, a raíz del estado de alarma y la suspensión de plazos, dicha fecha se ha visto brevemente ampliada hasta el día 26 de diciembre de 2020.

 

Algunos autores sugieren que estuvieron interrumpidos sólamente el plazo de 31 dias que fueron los que los letrados y procuradores no pudieron presentar escritos por lexnet, lo cual nos situaría en el día 7/11/2020.

Dicho todo esto, no dejen pasar los plazos y ejerciten las acciones que las diversas leyes reconocen para hacer valer sus derechos. Lo anterior es cuanto este Despacho tiene a bien informar, sin perjuicio de mejor criterio fundado en Derecho.

En Murcia 6/10/2020

 

Magdalena Rico Palao

Abogada

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