SENTENCIA FAVORABLE A COMPRADORES DE TRAMPOLIN HILLS. RECUPERAN SU DINERO DE CAIXABANK

Roj: SAP MU 477/2018 - ECLI: ES:APMU:2018:477
Id Cendoj: 30030370042018100122Órgano: Audiencia Provincial
Sede: MurciaSección: 4
Fecha: 22/02/2018No de Recurso: 817/2017No de Resolución: 123/2018
Procedimiento: Civil

JURISPRUDENCIA



Las viviendas tenían que haberse entregado antes de que finalizara el año 2010, pero no sólo no se entregaron sino que tampoco se requirió a los compradores para elevar a públicos los contratos de compraventa, siendo el retraso culpa absoluta de la vendedora.
Además Tampolín Hills Golf Resort, S.L., se encontraba en situación de Concurso de Acreedores y , a fecha de presentación de la demanda, las obras del complejo apenas habían comenzado.
Añadían los demandantes que, al parecer, la promoción carecía de licencia de obras y el dinero destinado a las obras había desaparecido.
Se decía en la demanda que la entidad financiera demandada debió exigir la entrega del aval o seguro individual a favor de los compradores, al recibir cantidades a cuenta para la construcción de viviendas, en la cuenta bancaria especial.
Concluían los actores que la receptora demandada era conocedora del negocio inmobiliario que se preveía, e incluso emitió varias líneas de avales y avales personales para varios compradores diferentes.
Señalaban los actores que entraba en juego la responsabilidad legal derivada del artículo 1 - 2a de la Ley 57/1968 , en consonancia con el artículo 7 de dicha Ley , que establece que los derechos de los compradores son irrenunciables, por lo que los pactos entre Banco y Promotor para limitar su responsabilidad, no pueden ser opuestos a los derechos de los compradores previstos en la Ley.
La demandada garantizaba las cantidades entregadas a cuenta, en concepto de anticipo para la adquisición de inmuebles, en el caso de que no se le entregaran en el plazo convenido.
La promotora no había construido vivienda alguna, estando sus administradores inmersos en un procedimiento penal, acusados de estafa y apropiación.
Añadían los demandantes que el artículo 7 de la Ley 57/68 declara que los derechos de los compradores son irrenunciables. Los compradores habían cumplido todas y cada una de sus obligaciones, y la falta de aval bancario individual y ejecutable hacía procedente la exigencia de responsabilidad legal al Banco que recibió las cantidades entregadas a cuenta, es decir, La Caixa, con independencia de las acciones que el Banco tenga contra la Promotora.
La responsabilidad legal de la Caixa derivaba del artículo 1.2 de la Ley 57/68 y comprendía todas las cantidades entregadas por los compradores, por cuanto al recibir total o parcialmente cantidades de éstos, se debió asegurar de que la Promotora concediera los avales exigibles en la Ley 57/68, reteniendo tales cantidades sin que hubiese podido disponer de ellas el Promotor.
Al permitir La Caixa que se extrajeran esas cantidades había incurrido en responsabilidad.
Segundo.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia estimando la demanda y condenó a Caixabank, S.A., a pagar a los actores la cantidad de 123. 360 euros, así como al abono de los intereses moratorios equivalente a un 6 % anual a aplicar sobre las distintas cantidades abonadas por los demandantes desde las fechas de los respectivos ingresos, hasta su completo pago.
A tal efecto, consideró el Juzgado, de acuerdo con la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2015 , que las cantidades objeto de protección por mor de la ley 57/68, son todas aquellas que fueron anticipadas por el comprador mediante el correspondiente ingreso en una cuenta bancaria, sea o no la cuenta especial concertada entre el Promotor-Vendedor y la entidad bancaria como cuenta ligada a la línea de avales.
Entendía el Juzgado que era irrelevante que no se hubiera emitido un aval individualizado para con los compradores demandantes en garantía de las concretas cantidades reclamadas desde el momento en que existió una línea de avales colectiva a la que expresamente se referían las tres pólizas de contragarantía firmadas por la demandada y la Promotora Inmobiliaria.
Respecto a la excepción de prescripción, alegada al amparo del artículo 1968- 2 del Código Civil , se desestimó porque el plazo aplicable era el de quince años, previsto en el artículo 1964 del Código Civil , que era el aplicable.
En cuanto a la alegación de retraso desleal e injustificado en el ejercicio de acciones, también fue rechazada porque la conducta de los actores no podía ser valorada como permisiva o legitimadora de la actuación de la otra parte, o clara e inequívoca de la renuncia al derecho.
También se rechazó la alegación que pretendía que los demandantes no fueran considerados consumidores porque no se daban los requisitos necesarios para ello. A saber: 1o que contasen con asesoramiento jurídico para comprar; 2o que pactasen una alto precio y 3o que adquiriesen dos o más viviendas. Finalmente consideró
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JURISPRUDENCIA
el Juzgado que los intereses aplicables eran los del artículo 3 de la Ley 57/68 reformado por la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación.
Tercero.- Mediante el recurso de apelación interpuesto, pretende la representación de Caixabank, S. A., que se revoque la sentencia apelada y se dicte otra desestimando íntegramente la demanda.
Alega la recurrente que de la lectura de la sentencia se desprende a la perfección la "ratio decidendi" del Juzgador: la imputación de una responsabilidad objetiva, con independencia de cualquier culpa o negligencia, por ser depositaria Caixabank, S.A., de los anticipos de los actores. Y sostiene que en el negado caso de que pudiera concluirse que Caixabank ostenta la condición de avalista/fiador de los anticipos del comprador, la conclusión adoptada por la sentencia de instancia es contraria a la doctrina del Tribunal Supremo establecida en la sentencia de 21 de diciembre de 2015 .
Sin embargo la Sala Primera del Tribunal Supremo ha declarado en sentencia de 14 de septiembre de 2017 que el artículo 1-2o de la Ley 57/1968 , que establece una responsabilidad legal específica de las entidades de crédito ("bajo su responsabilidad") ha sido interpretado por esta Sala en el siguiente sentido: "En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968, las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad" ( SSTS de 21-12-2015 , 9-3-2016 , 17-3-2016 y 24-6-2016 ).
Por lo que se refiere a las pólizas colectivas de seguro o aval, en particular cuando la entidad avalista o aseguradora no llega a emitir certificados individuales a favor de los compradores de las viviendas, es doctrina jurisprudencial que la omisión del certificado individual a favor de cada uno de los compradores no elimina la responsabilidad de la entidad aseguradora o avalista conjunta con la del promotor, de garantizar la eventual devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores en caso de incumplimiento del promotor, responsabilidad exigible incluso aunque a los compradores no se les hubiera entregado en su momento una copia de la póliza colectiva ( SS de 23-9-2015 , de Pleno de 22-4-2016 , de 24-10-2016 y de Pleno de 21-12-2016 ).
Cuarto .- También alegó la apelante infracción del artículo 217 de la Ley de Enjuic . Civil e indebida inversión de la carga de la prueba sobre la preceptiva condición de consumidor de la parte actora.
Sin embargo, frente a lo que sostiene la apelante, la carga de la prueba del carácter de especulador inmobiliario la tiene quien la alega, no habiéndose demostrado dicho carácter con respecto a ninguna de las compraventas de la demanda. En efecto, ni el tipo de vivienda, ni las profesiones y características de los compradores permiten deducir el ánimo especulador de los demandantes, lo que se podría justificar en el número de viviendas inicialmente compradas, en la superficie de cada una, en su respectivo precio y en su ubicación, que evidentemente no desvirtúan el carácter y la condición de consumidor de los compradores.
A mayor abundamiento, en el fundamento de derecho octavo de la sentencia apelada explicó el Juez de Primera Instancia por qué consideraba consumidores a los actores y por tanto sujetos protegidos por la Ley 57/1968.
Por otra parte, en cuanto se refiere a la supuesta reclamación tardía o aplicación de la doctrina sobe el retraso desleal cabe decir que de los documentos núm. 3 y 7 de la demanda resulta que la Promotora está en situación concursal desde octubre de 2009; que los documentos en que se basa la reclamación se obtuvieron en julio de 2015; y que la demanda se presentó en julio de 2015, siendo la doctrina del Tribunal Supremo sobre la materia, posterior al año 2015. Por ello procede imponer a la demandada el pago de los intereses legales a partir de la fecha de las respectivas entregas, como por ejemplo se hizo en la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2017 .
Sin embargo, sí procede revocar el pronunciamiento relativo a los intereses moratorios, ya que el artículo 6 de la Ley 57/1968 fue derogado por la Ley de Ordenación de la Edificación. En consecuencia el tipo de interés aplicable será el legal del dinero, no el del 6% anual como se recogía en el artículo 6 de la Ley 57/1968 .
Quinto .- De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede hacer especial declaración sobre las costas de esta alzada.
Vistos los artículos citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación. En nombre de S.M. el Rey :
F al l a m o s
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JURISPRUDENCIA
que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por Caixabank, S.A., representada por la Procuradora Sra. Lozano Semitiel, contra la sentencia de 12 de junio de 2017 dictada por el Juzgado de Primera Instancia no 10 de Murcia , en autos de Juicio Ordinario no 1339/2015, de los que dimana este rollo, -no 817/17 -, debemos revocar y revocamos dicha resolución únicamente en el extremo relativo al tipo de interés aplicable, que será el legal del dinero, en lugar del 6% anual impuesto en la sentencia apelada. Se mantienen y confirman los restantes extremos de la resolución recurrida y no se hace especial declaración sobre las costas de esta alzada.
Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará testimonio al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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